نکات حایز اهمیت در پروانه ساختمان
در پروانه ساختمانی، معمولاً نشانی محل ملک، پلاک ثبتی، نوع پروانه (کاربری) مساحت زمین قبل و بعد از اصلاحی، مشخصات عمومی ساختمان از نظر تعداد واحدها و طبقه ها، نوع اسکلت ساختمان، مساحت کل زیربنای هر طبقه و مساحت کل زیربنای ساختمان، تعداد طبقههای زیرزمین، وضعیت پارکینگها، تاریخ صدور و انقضای پروانه و سایر نکات مربوط به ساختمان از جمله عوارض تسویه نشده، نوشته شده و حائز اهمیت است. با توجه به میزان اصلاحی نوشته شده در پروانههای ساختمانی و “مساحت باقی مانده زمین” پس از اصلاحی، لازم است حدود ملک پس از بررسی و در نظر گرفتن مساحت باقی مانده پس از اصلاحی با اضافه تراکمی که ممکن است به ملک تعلق گرفته باشد، ملاک محاسبه تعیین ارزش ملک قرار گیرد. پروانه ساختمان ممکن است در سه حالت برای ارزیابی ملک ارائه شود و نکات زیر قابل توجه است: 3-1.برای ارزیابی ساختمانهای تکمیل شدهای که دارای پروانه با گواهی پایان ساختمان ولی بدون اسناد مالکیت جداگانه برای هر واحد و صورتمجلس تفکیکی آپارتمانی میباشند، ملاک مساحت زیربنا (همان مساحت نوشته شده در پروانه یا گواهی صادره توسط شهرداری) است و اضافه مساحت احداث شده (در صورت وجود، تا تسویه حساب با شهرداری و گرفتن پروانه جدید)، ملاک محاسبه برای ارزیابی نمیباشد بهتر است در نظریه کارشناسی قید گردد: “در صورت گرفتن صورتمجلس تفکیکی و تعیین وضعیت اختلاف مساحتهای احتمالی واحدها با مساحت نوشته در گواهی پایانکار، مساحتهای تعیین شده در صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد، ملاک محاسبه و تسویه حساب نهایی قرار خواهند گرفت.” 3-2.ارزیابی ساختمانهای نیمهتمام احتیاج به توجه خاص به میزان پیشرفت کار دارد، بخصوص در مورد ساختمانهایی که عملیات اجرایی آنها متوقف شدهاند. ممکن است یکی از دلایل توقف کارهای ساختمانی، تخلف نسبت به پروانه ساختمانی باشد. البته بدهی به افراد مختلف، بدهی به شهرداری، فروش یک واحد به چندین نفر و تعداد خریداران بیش از تعداد آپارتمانها و … نیز میتواند از عوامل متوقف شدن عملیات اجرایی باشد. به هر حال لازم است در هر مرحله، میزان پیشرفت کار تا همان مرحله مورد بررسی قرار گیرد و حتی با وجود مصالح پای کار، از آیندهنگری پرهیز نموده، ساختمان نیمه تمام به صورت “نیمهکاره” ارزیابی شود. 3-3.ممکن است برای زمینی که فاقد ساختمان یا دارای ساختمان ویلایی کوچک است، پروانه احداث بنا برای ساختمانی چند طبقه با تراکم زیاد ارائه شود. شایان توجه است که در این گونه موارد “برای وثیقهگذاری” جانب احتیاط در نظر گرفته شده، برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکلات بعدی، بهتر است فقط ارزش زمین به قیمت “ملک کلنگی” ارزیابی گردد. ارزش تراکم ساختمانی گرفته شده (که احتمالا قابلیت استفاده در محل دیگر را دارد). فقط پس از اجرای اسکلت ساختمان و اجرای سقفهای تمام طبقهها، قابل منظور نمودن در ارزیابی است؛ مگر این که ملک و پروانه ساختمانی آن به طور هم زمان انتقال داده شوند. برآورد هزینه ساختمان بر مبنای جدولهای پیشرفت کار چنانچه هزینه تمام شده ساختمان از پیش برآورد شده باشد، میزان پیشرفت کار (بر مبنای تخمین اولیه) میتواند تعیین شود. جدولهای تعیین میزان پیشرفت کار بسیاری وجود دارد که سازمانهای مختلف برای کارهای خاص خود، تهیه میکنند. نمونهای از این جدولها در ادامه آمده است. در پروانه ساختمانی، معمولاً نشانی محل ملک، پلاک ثبتی، نوع پروانه (کاربری) مساحت زمین قبل و بعد از اصلاحی، مشخصات عمومی ساختمان از نظر تعداد واحدها و طبقه ها، نوع اسکلت ساختمان، مساحت کل زیربنای هر طبقه و مساحت کل زیربنای ساختمان، تعداد طبقههای زیرزمین، وضعیت پارکینگها، تاریخ صدور و انقضای پروانه و سایر نکات مربوط به ساختمان از جمله عوارض تسویه نشده، نوشته شده و حائز اهمیت است. با توجه به میزان اصلاحی نوشته شده در پروانههای ساختمانی و “مساحت باقی مانده زمین” پس از اصلاحی، لازم است حدود ملک پس از بررسی و در نظر گرفتن مساحت باقی مانده پس از اصلاحی با اضافه تراکمی که ممکن است به ملک تعلق گرفته باشد، ملاک محاسبه تعیین ارزش ملک قرار گیرد. پروانه ساختمان ممکن است در سه حالت برای ارزیابی ملک ارائه شود و نکات زیر قابل توجه است: 3-1.برای ارزیابی ساختمانهای تکمیل شدهای که دارای پروانه با گواهی پایان ساختمان ولی بدون اسناد مالکیت جداگانه برای هر واحد و صورتمجلس تفکیکی آپارتمانی میباشند، ملاک مساحت زیربنا (همان مساحت نوشته شده در پروانه یا گواهی صادره توسط شهرداری) است و اضافه مساحت احداث شده (در صورت وجود، تا تسویه حساب با شهرداری و گرفتن پروانه جدید)، ملاک محاسبه برای ارزیابی نمیباشد بهتر است در نظریه کارشناسی قید گردد: “در صورت گرفتن صورتمجلس تفکیکی و تعیین وضعیت اختلاف مساحتهای احتمالی واحدها با مساحت نوشته در گواهی پایانکار، مساحتهای تعیین شده در صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد، ملاک محاسبه و تسویه حساب نهایی قرار خواهند گرفت.” 3-2.ارزیابی ساختمانهای نیمهتمام احتیاج به توجه خاص به میزان پیشرفت کار دارد، بخصوص در مورد ساختمانهایی که عملیات اجرایی آنها متوقف شدهاند. ممکن است یکی از دلایل توقف کارهای ساختمانی، تخلف نسبت به پروانه ساختمانی باشد. البته بدهی به افراد مختلف، بدهی به شهرداری، فروش یک واحد به چندین نفر و تعداد خریداران بیش از تعداد آپارتمانها و … نیز میتواند از عوامل متوقف شدن عملیات اجرایی باشد. به هر حال لازم است در هر مرحله، میزان پیشرفت کار تا همان مرحله مورد بررسی قرار گیرد و حتی با وجود مصالح پای کار، از آیندهنگری پرهیز نموده، ساختمان نیمه تمام به صورت “نیمهکاره” ارزیابی شود. 3-3.ممکن است برای زمینی که فاقد ساختمان یا دارای ساختمان ویلایی کوچک است، پروانه احداث بنا برای ساختمانی چند طبقه با تراکم زیاد ارائه شود. شایان توجه است که در این گونه موارد “برای وثیقهگذاری” جانب احتیاط در نظر گرفته شده، برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکلات بعدی، بهتر است فقط ارزش زمین به قیمت “ملک کلنگی” ارزیابی گردد. ارزش تراکم ساختمانی گرفته شده (که احتمالا قابلیت استفاده در محل دیگر را دارد). فقط پس از اجرای اسکلت ساختمان و اجرای سقفهای تمام طبقهها، قابل منظور نمودن در ارزیابی است؛ مگر این که ملک و پروانه ساختمانی آن به طور هم زمان انتقال داده شوند. برآورد هزینه ساختمان بر مبنای جدولهای پیشرفت کار چنانچه هزینه تمام شده ساختمان از پیش برآورد شده باشد، میزان پیشرفت کار (بر مبنای تخمین اولیه) میتواند تعیین شود. جدولهای تعیین میزان پیشرفت کار بسیاری وجود دارد که سازمانهای مختلف برای کارهای خاص خود، تهیه میکنند. نمونهای از این جدولها در ادامه آمده است.
