ارزیابی زمین
1)در ارزیابی زمین، پایه و اساس کار عبارت است از: ارزش زمین غیر وقفی، بلامعارض، غير مصادرهای، دارای سند مالکیت رسمی و دارای گواهیهای رسمی مربوط به آن مبتنی بر غير موات بودن. زمینهایی با مساحتهای متفاوت قابل ارزیابی میباشند. با توجه به این که، در هر محل بخصوص خارج از محدوده مرکزی شهر، معمولا قوارههای زمین، دارای ابعاد و مساحتهای مشخصی میباشند، از طریق مراجعه به افراد مطلع محلی یا بنگاههای معاملات املاک، میتوان ارزش آنها را مشخص کرد.
بنابراین، آنچه در اینجا مطرح خواهد شد چارچوب کلی تعیین ارزش زمینهایی با مساحتهای بیشتر از عرف محل میباشد که برای آن ها پروانه احداث بنا صادر نشده است . برای زمین هایی که پروانه احداث بنا برای آنها صادر شده است ، ارزیابی بر مبنای تراکم صادر شده انجام می شود .
| مساحت= A
ارزش= T |
مساحت= 2A
ارزش= ؟ |
مساحت= 3A
ارزش= ؟ |
فرض نماییم زمینی با مساحت A، از قوارههای معمول محل و دارای ارزش کل T تومان باشد. لازم است، با توجه به ارزش زمین معیار با مساحت A، بتوانیم زمینهای با مساحتهای مختلف را محاسبه نماییم. بدیهی است که معمولاً زمین با مساحت 2A به دلیل نیاز به سرمایه بیشتر برای خرید، خریدار کمتری دارد. بنابراین، معمولاً ارزش کل آن کمتر از 2T کمتر خواهد بود. با همین استدلال، زمینی با مساحت 3A، معمولا دارای ارزش کل کمتر از 3T خواهد بود.
البته نکات مطرح شده برای زمینهای با امکانات و شرایط یکسان برای ساخت است. در صورتی که با افزایش متراژ یک زمین در یک منطقه خاص امکانات ساخت آن به لحاظ متراژ و تعداد طبقه و بهرهگیری از پارکینگ و تنوع کاربری آن بیشتر شود و به عبارتی با افزایش متراژ زمین، امکانات اعطایی شهرداری روی پروانه ساخت بیشتر شود، قاعده مطرح شده صادق نخواهد بود.
با فرض یکسان بودن امکانات برای زمینهای با متراژ متفاوت، برای تعیین حدود ارزش “زمینهای بزرگ در محدوده شهر تهران، یک روش تجربی پیشنهاد میشود که چند سالی است توسط تعدادی از همکاران کارشناس در ارزیابی املاک مورد استفاده قرار میگیرد. به این ترتیب که در هر مرحله با دو برابر نمودن مساحت زمین، ضریب 0.85 برای ارزش املاک با مرغوبیت کم (مانند زمینهای خارج از محدوده مرکزی شهرها)، ضریب 0.90 برای ارزش املاک با مرغوبیت متوسط و ضریب 0.95 برای ارزش املاک خیلی مرغوب با شرایط پر رونق، مورد استفاده قرار میگیرد.
برای زمینهایی با مساحت خیلی زیاد، کاهش بهای هر مترمربع تا 90% قیمت هر مترمربع ملک معیار قابل اعمال است. یعنی، قیمت هر مترمربع ملک با مساحت خیلی زیاد (نسبت به مساحت ملک معیار) حداقل برابر حدود 10% قیمت هر متر مربع ملک معیار است.
مثال: فرض کنیم در محلی با مرغوبیت متوسط (که زمینهای آن دارای قوارههایی به مساحت حدود ۲۰۰ مترمربع و دارای ارزش هر مترمربع 1.800.000 تومان میباشد)، لازم است ارزش زمینی به مساحت 2.000 مترمربع تعیین شود.
2)میتوانیم جدول مورد نظر را برای ضریب مساحتهای مختلف تعیین نماییم:
| رابطه بین مساحت زمین و ضریب قیمت برای آن | |||
| مساحت (مترمربع) | ضریب 0.85 | ضریب 0.90 | ضریب 0.95 |
| 200 | 1 | 1 | 1 |
| 400 | 0.85 | 0.90 | 0.95 |
| 800 | 0.72 | 0.81 | 0.90 |
| 1.600 | 0.61 | 0.73 | 0.86 |
| 3.200 | 0.52 | 0.66 | 0.81 |
مساحت 2.000 مترمربع بین دو ردیف آخر و نزدیک تر به 1.600 مترمربع قرار میگیرد اگر از ضریب 0.9 (که برای شرایط عادی است) استفاده نماییم، با تناسب میتوان تعیین نمود که برای مساحت 2.000 مترمربع ضریب 0.71 مورد استفاده قرار گیرد روش محاسبه در پایین آورده شده است:
برای تفاوت دو مساحت انتهای جدول:
مترمربع 1.600=1.600 – 3.200
اختلاف دو ضریب برابر خواهد بود با:
0.0729 = 0.6561 – 0.729
در نتیجه، تفاوت دو مساحت برابر خواهد بود با:
مترمربع ۴۰۰ = 1.600 – 2.000
اختلاف دو ضریب برابر خواهد بود با :
0.018225 = 1.600 ÷ 400 × 0.0729
و ضریب مورد نظر برابر است با:
0.710775 = 0.018225 – 0.729
در نتیجه، ارزش تقریبی زمین مورد نظر به مساحت 2.000 متر مربع برابر خواهد بود با :
تومان 2.556.000.000 =0.71 × 1.800.000 × 2.000
که با گرد کردن این عدد، “ارزش این زمین” در “شرایط متوسط” برابر مبلغ 2.560.000.000 (دو میلیارد و پانصد و شصت میلیون) تومان محاسبه میشود.
با توجه به “محدوده رقم به دست آمده“، کارشناس میتواند با درنظر گرفتن سایر موارد همچنین اوضاع و احوال و شرایط، نسبت به ارزش ملک تصمیمگیری کرده.
در صورت نیاز، این رقم را درصدی کم و یا زیاد نماید.
3)ارقامی که از این طریق برای ارزش زمینها به دست میآیند، برای زمینیهایی میباشند که از هر لحاظ آماده برای انتقال میباشند و هیچگونه بدهی به افراد حقیقی و حقوقی ندارند. بنابراین، برای متوجه کردن متقاضی ارزیابی به این مطلب، لازم است. علاوه بر نوشتن مبلغ ارزیابی، در گزارش آورده شود: این ارزیابی بدون در نظر گرفتن دیون و تعهداتی که ممکن است وجود داشته باشد، انجام شده است.
تذکر: ساختمانهای موجود در زمینها، به نسبت قابل استفاده بودن، دارای ارزش میباشند. به این معنی که ساختمانهای نوساز دارای ارزش کل هزینه اعم از ساختمان و محوطهسازی و همچنین ساختمانهای متروکه غیر قابل استفاده «فاقد ارزش» خواهند بود.