سایر نکات کارشناسی
8-1. آشنایی با نحوه ایجاد پرونده شکایت
8-2. آشنایی با مفاد برگ دادخواست
آشنایی با مفاد برگ دادخواست (آشنایی با نکاتی که در این برگه آورده میشود، بخصوص تاریخ تقدیم دادخواست، نشانی خوانده که معمولا محل مورد شکایت است و «خواسته»، شرح موضوع خواسته و اهمیت آن، مستندات و ضمایم پرونده.)
8-3. قرار دادگاه
آشنایی با قرار دادگاه (توجه به تاریخ قرار دادگاه، متن کامل قرار دادگاه شامل میزان دستمزد علىالحساب یا قطعی و مهلت انجام کارشناسی و اهمیت آن.)
8-4. اخطاریه (برای کارشناس)
آشنایی با نکات مهم در برگه اخطاریه برای کارشناس، شامل:
- شماره پرونده که نشان دهنده شماره شعبه دادگاه با دادیاری، شماره پرونده در دادگاه و سال تنظیم پرونده شکایت است.
- تاریخ و وقت حضور در دادگاه برای اجرای قرار یا مهلت انجام کارشناسی.
- معمولا نام خواهان (یا خواهان ها) و خواندهی (یا خوانده های پرونده.)
- گاهی نام سایر اعضای هیئت کارشناسی (درصورتی که کارشناسی به صورت هیئت باشد.)
- گاهی موضوع کارشناسی
- توجه: امضای اخطاریه توسط کارشناس به منزله ی ابلاغ واقعی است و مهلت انجام کارشناسی از روز بعد از ابلاغ شروع می شود. ( مواد ۶۹, ۶۸ و ۷۰ آئین دادرسی مدنی)
8-5. جهات رد کارشناسی
جهات رد کارشناسی عبارتند از: قرابت سببی یا نسی نزدیک دوستی نزدیک یا رابطه مالی با یکی از اصحاب دعوی و اگر قبلا در مورد همین موضوع بدون تغییر شرایط (مانند تغییر وضعیت با تغییر ارزش) اظهار نظرش شده باشد. بر اساس ماده 33 قانون کارشناسان رسمی دادگستری، کارشناسانی که مستخدم شاغل دولت یا موسسات دولتی و وابسته به دولت با شهرداریها باشند، نمیتوانند در دعاوی مربوط به دستگاه متبوع خود به عنوان کارشناس مداخله و اظهارنظر نمایند. کارشناس نمیتواند در اموری که خارج از صلاحیت های کارشناسی او است همچنین در طول مدتی که پروانه کارشناسی او فاقد اعتبار لازم است، به کارشناسی اقدام نماید.
8-6. الزام به قبول امر کارشناسی
براساس ماده ۲۶۱ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی «کارشناس مکلف به قبول امر کارشناسی که از دادگاه به او ارجاع شده میباشد، مگر این که دارای عذری باشد که به تشخیص دادگاه موجه شناخته شود، در این صورت باید قبل از مباشرت به کارشناسی، مراتب را به طور کتبی به دادگاه اعلام دارد. موارد معذور بودن کارشناس، همان موارد معذور بودن دادرس است.»
8-7. مراجعه به دفتر دادگاه
مراجعه به دفتر دادگاه که طی آن با ارائه برگه اخطاریه، با تقاضای شفاهی یا در موارد استثنایی تقاضای کتبی از رئیس دادگاه، پرونده برای مطالعه از رئیس دفتر یا بایگانی گرفته میشود و در همان دفتر دادگاه مطالعه میشود.
8-8. نحوه مطالعه پرونده
در مطالعه پرونده نکاتی که در انجام کارشناسی و اظهارنظر موثر می باشند و لازم است مورد توجه قرار گیرند، شامل:
- ابتدا آخرین برگهای پرونده مطالعه و اطمینان حاصل شود که تغییری در بعضی از موارد پرونده مانند، تغییر در اعضای هیئت کارشناسی، یا تغییری در قرار کارشناسی ایجاد شده است یا خیر؟ همچنین اطمینان حاصل شود که نام کارشناس هنوز در قرار کارشناسی با تصمیمات بعدی دادگاه وجود دارد. بخصوص اهم مطالبی که توسط اصحاب دعوی یا وکلای آنها در رد یا نسبت به اظهارنظرهای کارشناسی در مراحل قبلی عنوان شده است، لازم است کاملا مورد بررسی قرار گیرند.
- لازم است قرار دادگاه که بر اساس آن شخص یا اشخاصی به عنوان هیئت کارشناسی انتخاب شدهاند، مطالعه شود و با دقت کامل عین متن قرار دادگاه یادداشت شود (لازم است توجه شود که قرار دادگاه در واقع صورت مسئلهای است که کارتا باید با اظهار نظر خود آن را حل نماید و به تمام موارد آن به روشنی پاسخ دهد.)
- اطمینان حاصل شود که موضوع کارشناسی با صلاحیتهای مصوب کارشناس مطابقت دارد.
- بررسی شود که دستمزد کارشناسی (به صورت علىالحساب یا قطعی) به صندوق کانون واریز شده است.
- در صورت عدم تناسب دستمزد تعیین شده با موضوع کارشناسی، میتوان به صورت کتبی از رئیس دادگاه تقاضای افزایش دستمزد تا مبلغ مورد نظر را نمود. در صورت مشخص نبودن میزان کار مورد نیاز برای اظهار نظر، می توان از رئیس دادگاه تقاضا نمود که مبلغ دستمزد به صورت “على الحساب” در نظر گرفته شود. لازم است توجه شود که تعیین میزان دستمزد با قاضی است که با رعایت تعرفه و کم و کیف کار تعیین میشود و در هرحال، به علت کمی دستمزد تعیینشده، نمیتوان از انجام کارشناسی خودداری نمود.
- نشانی محلی که باید به آن مراجعه شود به دقت یادداشت شود و پس از مراجعه به محل، اگر نشانی احتیاج به اصلاح داشت، نشانی درست در گزارش کارشناسی آورده شود.
- شماره تلفنهای خواهان و خوانده (در صورت وجود) و وکلای آنها، از مکاتبات موجود در پرونده یادداشت شود.
- در صورتی که مهلت تعیین شده برای انجام آنچه در قرار کارشناسی معین شده کافی نیست، میتوان به صورت کتبی تقاضای استمهال (تمدید مهلت کارشناسی) نمود. توجه شود که معمولا انتظار میرود در هر پرونده فقط یک بار تقاضای استمهال شود.
8-9. مراجعه به محل
- در صورت امکان، بهتر است مراجعه به محل، با قرار قبلی از طریق تماس تلفنی یا با تعیین تاریخ «اجرای قرار» از طریق دادگاه و در ساعت های معمول روزهای غیر تعطیل و تا حد امکان در ساعتی بین ۸ صبح الی ۶ بعد از ظهر انجام شود.
- در صورت عدم امکان برقراری ارتباط با خواهان برای بازدید از محل، لازم است به صورت کتبی از دادگاه خواسته شود که به خواهان اطلاع دهند تا برای «اجرای قرار کارشناسی» با کارشناس تماس بگیرد و حتما به صورت کتبی از رئیس دادگاه درخواست شود که موافقت فرمایند مهلت اظهارنظر از «تاریخ اجرای قرار» (بازدید از محل) تعیین شود. چون ممکن است فاصله زمانی تا اجرای قرار، بیشتر از مهلت کارشناسی باشد.
- در صورتی که به هر دلیل توسط مالک، متصرف با هر کس دیگری که محل در اختیار او است اجازه ورود به ملک و بررسی محل داده نشود، باید از ورود به محل خودداری کرد و با اعلام کتبی موضوع به دادگاه، از رئیس دادگاه کسب تکلیف شود. در هر حال، نباید هیچ اصراری برای ورود به محل بشود. بدیهی است که تصمیم نهایی برای نحوه بررسی از محل بهعهده دادگاه با مقام قضایی ارجاعکننده کار است که در صورت لزوم ممکن است با حمایت قوای انتظامی انجام شود که دستور آن توسط مقام قضایی صادر میشود.
- در مراجعه به محل توسط آقایان کارشناس از خانهها، در شرایطی که فقط یک خانم در محل مورد بررسی حضور دارد، تا حضور شخص دیگری که ترجیحا از آشنایان یا محارم خانم باشد، بهتر است به تنهایی از ورود محل خودداری نماید. لازم است کارشناس تا آمدن شخص اخیرالذکر در خارج از محل مورد نظر منتظر بماند. بدیهی است که خانمهای کارشناس نیز در مراجعه به محل ها، موارد ایمنی شخصی خود در نظر گرفته و اعمال خواهند نمود.
- بازدید از هر اتاق یا هر قسمت، بهتر است به نحوی انجام شود که کارشناس همیشه در معرض دید افراد حاضر در محل باشد.
- اگر پذیرایی انجام شد (چه در شهر، خانه، مغازه، دفتر، کارگاه و چه در سفر و…) از آن فقط به اندازه متعارف استفاده شود. در صورت نیاز کارشناس به آب خوردن معمولی میوه، بستنی و… خود کارشناس بهتر است آن را خریداری نماید. در سفرها تأمین وسیله هزینه رفت و آمد، غذا و محل اقامت به عهده متقاضی پرونده است. به هر حال، لازم است رفتار کارشناس با طرفین پرونده به نحوی باشد که نمایانگر بی طرفی کارشناس است.
- اگر تهیه کپی از اسناد و مدارکی که در پرونده وجود دارد مورد نیاز کارشناس باشد. این کپیها را میتوان از طریق تقاضا از رئیس دادگاه تهیه نمود. در صورت ارائه استاد یا مدارکی توسط خواهان یا خوانده که کپی آنها در پرونده موجود نباشد، لازم است این برگهها فقط از طریق دادگاه به کارشناس ارائه شود، مگر در مواردی که دادگاه اجازه بررسی سایر اسناد و مدارک ابرازی را داده باشد. در مواردی که المثنی یا کپی مدارک ارائه شد اند، لازم است این مطلب در گزارش منعکس شود که نظریه ی کارشناسی به استناد المثنی یا کپی سند مالکیت تهیه شده است.
- در مراجعه به محل، لازم است از درستی نشانی، با توجه به شماره پلاک آبی املاک مجاور (و تسلسل آنها)، نشانی و شماره پلاک آبی شهرداری که روی قبض عوارض نوسازی نوشته شده است، اطمینان حاصل شود (دیده شده است که پلاکهای آبی شهرداری از محل دیگری آورده شده است که شماره ردیف آن با املاک مجاور مطابقت ندارد!)
- لازم است مراجعه به محل به طریقی انجام شود که باعث خجالت معرفی کننده ملک یا ساکنین آن نزد همسایگان نشود. بنابراین، برای بررسی اسناد مالکیت و تطبيق آنها با محل، حتی المقدور از تقاضای بررسی اسناد مالکیت املاک مجاور خودداری شود.
- لازم است به مشخصات کامل مورد کارشناسی، شامل موارد زیر توجه کامل نمود و موارد به دقت یادداشت شوند: شماره پرونده و نام مجتمع قضایی، تاریخ مراجعه به محل و نام افرادی که برای همراهی کارشناسی در محل حضور دارند، با سمت آنها، نشانی کامل محل، مشخصات ملک مورد نظر شامل موارد زیر که مورد توجه قرار گرفته انده یادداشت شوند:
- در صورت لزوم ابعاد و مساحت زمین و طول برآن به گذرهای مجاور و عرض گذر.
- در مورد ارزیابی زمین هایی که بدون پیشینه ساختوساز میباشند، و بعد از سال ۱۳۵۸ انتقال داده شدهاند، گواهی کمیسیون ماده ۱۲ مورد نیاز نیست.
- مدارک تأیید احداث ساختمان و نوع کاربری مانند: پروانه ساختمان، گواهی عدم خلاف، گواهی پایان کار ساختمان و عمر بنا.
- تعداد طبقهها (که شامل زیر زمینها هم میشود)
- نوع ساختمان (اسکلت فلزی، بتنی و همچنین نوع سقف)
- مشخصات نما.
- نوع پنجرهها و شیشههای خاص مانند رفلکس خاص مانند رفلکس و دو جداره نوع درهای ورودی و درهای داخلی.
- پوشش کف و کف سازیها (موزاییک سیمانی، سرامیکی با موکت و…)
- تزیینات داخلی شامل ابزار کاری گچی، گچبری دستی و پیشساخته، رابیتس کاری حجمی، شومینه، چوب کاری و…
- مشخصات آشپزخانه با آبدارخانه با ذكر نوع کابینتها و رویه آنها و مشخصات کاسه ظرفشویی و ارتفاع کاشی کاری دیوارها.
- تعداد و مشخصات سرویسهای بهداشتی شامل حمام و توالت و نوع آنها.
- سیستمهای گرمایشی و سرمایشی مورد استفاده در ملک.
- وجود انشعابهای آب، برق با میزان قدرت یا آمپر انشعاب ،گاز لولهکشی شهری، چاه آب، محوطهسازی و… در صورت شرایط خاص که داشتن تلفن امتیاز زیادی است، ذکر تعداد انشعابهای تلفن ثابت لازم است.
- در مجتمعهای مسکونی وجود آسانسور، هال ورودی به ساختمان (لابی) و قسمتهای ورزشی مانند استخر، سونا، جکوزی و…
8-10. سند مالکیت و قسمتهای مختلف آن
- انواع سند مالکیت: مانند رسمی، عادی، بنچاق، سند اعیان، اسناد وقفی برای اعیان با عرصه و المثنی سند. ممکن است که سند مالکیت از چند جلد و هر جلد برای مقداری از شش دانگ ملک صادر شده باشد. در صورتی که در قرار کارشناسی چنین موردی وجود داشته باشد. لازم است تمام اسناد مالکیت بررسی شود و میزان سهم هریک از مالکین در گزارش نوشته شود توجه شود که جمع مالكيت ها بالغ بر شش دانگ میشود یا خیر؟
- مشخصات سند مالکیت: شامل شماره چاپی دفترچه شماره پلاک ثبتی شماره دفتر ثبت، شماره ثبت، شماره صفحه ثبت و تاریخ ثبت سنده نام اولین مالک و میزان سهم او از شش دانگ، نام انتقالدهنده ملک (بخصوص در مورد املاکی که از طریق بنیادها و غیره انتقال داده شدهاند) و نام آخرین مالک، مساحت ملک و حدود اربعه آن به علاوه ی سایر قسمتهای مربوط به آن (در مورد آپارتمانها، مانند بالكن پیشرفتگی به طرف خیابان، انباری و پارکینگ با نوشتن مساحت آنها.) توجه: در صفحه “توضیحات” سند مالکیت ممکن است مطالبی وجود داشته باشد که توجه به آن در اظهارنظر کارشناسی مؤثر باشد.
- تعریف “عرصه و زمین”، موارد به کار بردن این واژهها و تفاوت آنها.
- لازم است موارد انتقال سند به صورت قطعی، در رهن بودن ملک، توقیف بودن ملک، در اجاره بودن ملک و سایر شرایطی که ممکن است ایجاد و در سند درج شده باشد در گزارش آورده شود.
- تأیید مالکیت به عهده کارشناس نمیباشد و در گزارش کارشناسی فقط نوشته میشود که سند مالکیت به نام چه شخص حقیقی یا حقوقی صادر شده و به چه شخص حقیقی یا حقوقی انتقال داده شده است. ذکر این که این ملک متعلق به فرد خاصی است در واقع اظهار نظری قضایی است که خارج از صلاحیتهای کارشناسی میباشد.
- وکالت بلاعزل با حق انتقال ملک به خود وکیل، به تنهایی دلیل مالکیت نمیباشد، مگر این که علاوه بر وكالتنامه، بیعنامه نیز به نام وکیل تنظیم شده باشد.
- انجام تحقیقات محلی بخصوص برای به دست آوردن معیاری برای ارزیابی است که لازم است با دقت کامل انجام شود و لازم به توجه خاص است؛ زیرا افراد حرفهایی که مورد سوال قرار میگیرند (مانند آژانسهای معاملات املاک) به سرعت تشخیص میدهند که مراجعه کننده به آنان، خریدار با فروشنده واقعی است یا خیر. بنابراین، در مراجعه به بنگاههای معاملات ملکی بهتر است ذکر شود که به عنوان “کارشناس رسمی دادگستری” مراجعه شده است (نه به عنوان خریدار یا فروشنده) و تقاضای راهنمایی و کسب اطلاعات بشود.
توجه: فقط هنگامی میتوان انتظار پاسخ صادقانه داشت که از اظهار نکات غیر واقعی خودداری شده باشد.