ارزیابی انواع املاک
. املاک وقفی
املاک وقفی، (اعم از زمین و آپارتمان) به طور معمول دارای ارزش کمتری نسبت به املاک آزاد هستند و ارزش آنها نسبت به املاک آزاد، ارتباط مستقیم با شرایط محل دارد. به این معنی که اگر تعداد املاک وقفی در محلی زیاد باشد، ارزش آنها حدود 85% تا 90% قیمت روز املاک آزاد همان منطقه و در قسمتهایی که تعداد کمی ملک وقفی وجود دارد، ارزش امتیاز عرصه ملک ممکن است تا حدود 60% قیمت روز املاک آزاد نیز کاهش یابد.
7-2. املاک مصادرهای
املاک مصادرهای، املاکی هستند که توسط یکی از بنیادها و … به افراد حقیقی یا حقوقی واگذار شدهاند. این نوع املاک (اعم از زمین، ساختمان، کارخانه یا آپارتمان)، معمولاً با توجه به موقعیت و وسعت دارای ارزشی حدود 70% تا 80% املاک مشابه ولی آزاد میباشند.
7-3. قیمت پایه مزایده
قیمت پایه مزایده، مبلغی است که فروش ملک به مبلغ کمتر از آن منطقی نمیباشد و معمولاً قیمت پایه مزایده بر مبنای حدود 80% تا 85% ارزش روز تعیین میشود.
7-4. ارزیابی برای اعطای تسهیلات توسط بانکها
در مواردی که برای پرداخت تسهیلات بانکی، ملکی برای ارزیابی به کارشناس ارجاع داده میشود، متعارف است این گونه املاک به قیمت روز ارزیابی شوند. چون معمولاً بانکها قیمت کامل کارشناسی و ارزیابی را در نظر نگرفته مبلغ ارزیابی شده توسط کارشناس را با اعمال ضریبی کاهش داده سپس مبلغ کاهش داده شده را برای اعطای تسهیلات به متقاضیان منظور مینمایند.
7-5. ارزیابی برای وثیقه (مراجع قضایی)
ارزیابی برای وثیقههای مورد نیاز مراجع قضایی لازم است با ضریب حدود 80% قیمت روز ملک انجام شود. زیرا در صورتی که به علت عدم اجرای تعهدات توسط وثیقهگذار حکم به فروش ملک داده شود، باید تمامی مخارج مانند بدهیهای مربوط به عوارض شهرداری، مالیات، جرایم متعلق به ملک برای صدور گواهی پایانکار، تخلفات احتمالی، مخارج حقالثبت و حقالتحریر هزینه آگهیها، هزینه جلسههای مربوط به مزایده و … از محل فروش ملک پرداخت شود. بنابراین، باید برای در نظر گرفتن مخارج فوقالذكر ارزیابی ملک بر مبنای حدود 80% ارزش روز ملک در نظر گرفته شود. مگر آن که قرار دادگاه تعیین ارزش روز ملک باشد که در این حالت، ارزیابی به قیمت روز انجام میشود.
در ارزیابی املاک دارای قسمتهای تجاری که برای وثیقهگذاری معرفی میشوند، لازم است توجه شود که ارزش حق سرقفلی همچنین حق کسب یا پیشه مربوط به قسمتهای تجاری، نباید در ارزیابی در نظر گرفته شود. همچنین متعارف است که این مطلب به روشنی در گزارش کارشناسی نوشته شود. در واقع، “حق سرقفلی” فقط به دستور کتبی دادگاه و یا به دستور کتبی مقام مسئول درخواست کننده کارشناسی، میتواند برای وثیقهگذاری ارزیابی شود.