آشنایی با انواع عقود و قراردادهاآشنایی با انواع عقود و قراردادها

بر اساس ماده 183 قانون مدنی، عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند که مورد قبول آنها باشد همچنین در ماده 184 قانون مدنی می‌خوانیم که عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجز و معلق تقسیم می‌شوند.

3-1. عقد لازم: 

ماده 185 قانون مدنی می‌گوید: «عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در موارد معینه».

رابطه‌ای که بر اثر عقد لازم پیدا می‌شود، به‌گونه‌ای است که هیچ یک از طرفین عقد نمی‌تواند بدون رضای طرف دیگر آن را برهم بزند. بنابراین آنان به انجام آنچه در عقد تصریح شده است، ملزم هستند، مگر در موارد معینه قانونی و آن در موردی است که در اثر یکی از خیارات حق فسخ داده شده باشد.

در این صورت طرفی که به او حق فسخ داده شده است، می‌تواند معامله را فسخ کند. همچنین در صورتی که طرفین عقد در فسخ و برهم زدن آن توافق حاصل کنند، می‌توانند معامله را فسخ کنند که به آن اقاله می‌گویند. عقود بیع، اجاره، مزارعه و مساقات از جمله عقود لازم هستند.

کلیه عقود لازم هستند مگر آنکه قانون خلاف آن را تصریح کند. ماده 219 قانون مدنی می‌گوید: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

3-2. عقد جایز:

ماده 186 قانون مدنی در تعریف عقد جایز می‌گوید: «عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهند، آن را فسخ کنند.» طرفین عقد جایز می‌توانند هر زمان، بدون هیچ سبب و تشریفاتی، آن را منحل سازند. وکالت، ودیعه و عاریه از جمله عقود جایز به شمار می‌روند. طرفین عقد جایز در بیشتر موارد می‌توانند آن را به عقدی لازم تبدیل و حق فسخ خود را ضمن عقد اصلی یا به موجب عقد مستقلی اسقاط کنند.

ماده 679 قانون مدنی بیان می‌دارد: «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.» بنابراین اگر عقد وکالت به صورت شرط ضمن عقد لازمی بیاید یا حق عزل وکیل از سوی موکل یا استعفا از سوی وکیل اسقاط شود، این عقد به صورت لازم در‌ می‌آید. از ملاک‌های عقد وکالت در سایر عقود جایز نیز می‌توان استفاده و آن را از جایز به لازم تبدیل کرد.

نکته مهم آنکه عقد جایز به فوت، جنون یا سفه هر یک از طرفین عقد منحل  و آثار حقوقی آن زایل می‌شود. بنابراین با فوت موکل، عقد وکالت منفسخ می‌شود و ورثه موکل نمی‌توانند قائم‌مقام مورث خود در عقد وکالت سابق تلقی شوند.

عقد ممکن است نسبت به یکی از دو طرف جایز و نسبت به طرف دیگر لازم باشد؛ مانند رهن که نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز است. بر اساس ماده 787 قانون مدنی، عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است بنابراين مرتهن مي‌تواند هر وقت بخواهد آن را برهم زند اما راهن نمي‌تواند قبل از اينکه دين خود را ادا کند يا به نحوي از انحا قانوني از آن بري شود، رهن را مسترد دارد.

3-3. عقد خیاری:

عقد لازمی را که در آن به دو طرف یا یکی از آنها یا به دیگری اختیار فسخ داده شده است، عقد خیاری گویند. بر اساس ماده 188 قانون مدنی، عقد خياري آن است که براي طرفين يا يکي از آنها يا براي ‌ثالثي اختيار فسخ باشد.

عقد خیاری از تقسیمات عقد لازم است؛ بدین معنی که هرگاه عقد لازم را بتوان در اثر شرط خیار منحل کرد، می‌گویند آن عقد خیاری است. برای مثال اگر در عقد بیع شرط شود که فروشنده تا 6 ماه می‌تواند ثمن را به خریدار بازگرداند و عقد را فسخ کند، در این فرض بیع «عقد خیاری» است که بیع شرط نامیده می‌‌شود.

 

3-4. عقد منجز:

مطابق ماده ۱۸۹ قانون مدنی، عقد منجز عقدی است که تأثیر آن بر حسب انشاء، موقوف به امر دیگری نباشد. تصمیم به انجام عقد و بیان آن را انشاء می­گویند. برای مثال در عقد بیع وقتی طرفین توافق نمودند، فروشنده مالک بهای پیشنهادی خود و خریدار مالک موضوع مورد معامله می­شود و انتقال مالکیت طرفین اثر فوری عقد بیع است. به عبارتی انجام عقد نقل مالکیت، منوط به شرطی نباشد.

3-5. عقد معلق:

مطابق ماده ۱۸۹ قانون مدنی، عقد معلق عقدی است که تاثیر آن بر حسب انشاء، موقوف به امری دیگر باشد، در عقد معلق طرفین یا یکی از آنها نمی­خواهد اثر عقد فورا بر توافق آنان مترتب گردد، بلکه تاثیر عقد را منوط به انجام امر دیگری می­کند مثل اینکه در وصیت­نامه شرط کند وارث صاحب مال می شود در صورتی که وصیت کننده بمیرد.

3-6. عقد معوض:

عقد معوض به عقدی گفته می­شود که هریک از طرفین در ازای دریافت مالی یا انجام تعهدی در قبال طرف دیگر، پرداخت مالی یا انجام تعهدی را قبول می­کند.

3-7. عقد غیر معوض:

عقد غیر معوض به عقدی اطلاق می­شود که یکی از طرفین پرداخت مالی یا انجام تعهدی را در مقابل طرف دیگر قبول می­کند،‌ مثل اینکه کسی بنا به دلایل شخصی مال یا ملک خود را به دیگری ببخشد.

3-8. عقد تملیکی:

عقدی است که نتیجه آن: انتقال مالکیت است، مانند بیع که در نتیجه آن مالکیت فروشنده نسبت به مبیع، به خریدار منتقل می­شود و مالکیت خریدار نسبت به ثمن، به فروشنده منتقل می­گردد.

3-9. عقد عهدی:

عقدی است که در نتیجه آن حق، دین و تعهدی برای یک طرف در مقابل طرف دیگر بوجود می­آید، مانند آنکه یک شرکت باربری در مقابل صاحب کالایی تعهد می­کند که کالا را به مقصد خاصی برساند و در عوض صاحب کالا تعهد می­کند که وجهی را به وی بپردازد.

3-10. عقد مشروط:

عقد مشروط به عقدی گفته می­شود که ضمن آن یکی از اقسام سه گانه شرط (شرط فعل، شرط صفت، شرط نتیجه) گنجانیده شود.

3-11. عقود معین:

عقودی است که در قانون مدنی به عناوین و قواعد آن به تفضیل پرداخته شده است.

3-12. عقود غیر‌معین:

عقودی که دارای نام، عنوان و قواعد خاصی نبوده و بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و با شرایط مورد نظر طرفین عقد منعقد می‌گردد.

 3-13. نکاتی درباره قراردادها

یکی از نکاتی که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که اصل بر لزوم قراردادها است. به این معنا که اگر معلوم نباشد که قراردادی لازم است یا جایز، فرض می‌کنیم که لازم است و مدعی جواز عقد باید ادعای خود را اثبات کند. حق فسخ هر یک از متعاملین در عقد جایز مانند هر حق دیگری قابل اسقاط است مگر در مواردی که با نظم عمومی یا مقتضای ذات عقد تداخل داشته باشد. مانند حق رجوع از وعده نکاح که حتی اگر به نحو الزام‌آوری اسقاط هم شده باشد، باز هم به حکم قانون قابل اجرا است.

عقد خیاری، عقد لازمی است که در آن «شرط خیار» شده باشد. به این معنا که ضمن عقد شرط شده باشد که یکی از متعاملین یا شخص ثالثی اختیار فسخ معامله را داشته باشد. مشروط‌‌ له نیاز به ارایه دلیلی برای فسخ معامله نخواهد داشت.

«شرط خیار» همان «خیار شرط»  است و اصولا برای امکان استفاده یکی از متعاملین از سایر خیارات مانند خیار عیب و … نیازی به تصریح و شرط در معامله نیست و به خودی خود و با ایجاد شرایط قانونی هر خیار (مثلا ظهور عیب در مبیع برای استفاده مشتری از خیار عیب) قابل استفاده خواهند بود. البته حق استفاده از هر یک از خیارات را می‌توان ضمن عقد ساقط کرد.

ماده ۱۸۹ قانون مدنی می‌گوید که عقد منجز، عقدی است که تأثير آن بر حسب انشاء، موقوف به ‌امر ديگري نباشد و در غیر این صورت، معلق خواهد بود. بر اساس این ماده، تعلیق در انشای هر عقدی به هر شکلی که باشد موجب بطلان آن خواهد شد و شاید اصلا عقدی تشکیل نشود؛ چون تعلیق در انشای ایجاب یا قبول اصلا آنها را به وجود نمی‌آورد که بتوانند عقدی را شکل بدهند.

به عنوان مثال، اگر اگر کسی بگوید «اگر سال دیگر برف ببارد، خانه‌ام را به تو خواهم فروخت» هیچ بیعی رخ نداده است زیرا انشای ایجاب فروشنده معلق است اما اگر گفته شود: «خانه‌ام را به قیمت معلوم به تو فروختم اگر سال دیگر برف ببارد» در این حالت با قبول مشتری بیع محقق شده است و به محض بارش برف در سال آینده فروشنده مالک ثمن و مشتری مالک خانه می‌شود و اگر برفی نبارد، بیع منفسخ خواهد بود و هیچ اثری نخواهد داشت. تعلیق نمی‌تواند منوط به اراده متعهد باشد، زیرا عملا تعلیق در انشاء خواهد بود. مثل اینکه گفته شود: «خانه‌ام را به تو فروختم و هر وقت خواستم به تو تملیک می‌کنم.»

تحقق واقعه‌ای که عقد بر آن معلق شده است (معلق‌علیه) موجب “ایجاد” آثار عقد از زمان وقوع معلق‌علیه می‌شود و به پیش از آن سرایت نمی‌کند.

هر یک از متعاملین تا زمان تحقق معلق‌علیه یا انتفای وقوع آن به سبب تعهدات ابتدایی ناشی از انشای عقد معلق ملزم خواهند بود، مثلا اگر مبیع عین معین مانند خانه مسکونی فروشنده باشد، او تا زمان تحقق یا انتفای معلق‌علیه ملزم به خودداری از هر نوع تصرف حقوقی و مادی که مضر به حقوق مفروض برای مشتری باشد، خواهد بود.

منافع مبیع تا زمان وقوع معلق‌علیه متعلق به فروشنده است و به محض وقوع معلق‌علیه به تبع مالکیت مشتری بر مبیع، متعلق به او خواهد شد.

باید بین عقد معلق و حاوی شرط (فعل یا نتیجه یا وصف) قایل به تفکیک شد، عقد مشروط عقد کامل و تمام عیاری است که ضمن آن امر دیگری هم به صورت فرعی قرار داده شده است و ایجاد آثار عقد اصلی، وابستگی به شرط ضمن آن نخواهد داشت.

3-14. تعريف بيع:

مطابق ماده 338 قانون مدني «بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم» همانطوركه از تعريف قانون مشخص است  عقد بيع از جمله عقود تميلكي مي­باشد و انتقال مالكيت مقتضي آن مي­باشد و به محض وقوع بيع مالكيت عين مورد معامله از فروشنده به خريدار و بالعكس مالكيت ثمن از خريدار به فروشند منتقل مي­شود براي تحقق عقد بيع صرفاً ايجاب و قبول طرفين كفايت مي­نمايد. و فروشنده و خريدار پس از توافق در خصوص مبيع و قيمت با ايجاب وقبول بيع را منعقد مي نمايند.

شرايط لازم براي طرفين عقد بيع:

خريدار و فروشنده علاوه بر اينكه بايد اهليت تمتع و استيفاء را كه لازمه انعقاد هر عقدي مي باشد داشته باشند بايد اهليت براي تصرف در بيع يا ثمن را نيز داشته باشند يعني خريدار و فروشنده مثلاً به واسطه حكم دادگاه ممنوع المعامله نشده باشند يا ورشكسته نباشند زيرا مطابق قانون تاجر ورشكسته در زمان ورشكستگي حق تصرف در اموال خود را ندارد.

 

شرايط مبيع:

  1. بايد ماليت داشته باشد.
  2. بايد منفعت عقلايي داشته باشد.
  3. خريد و فروش آن شرعاً و قانوناً ممنوع نباشد.
  4. وقف نباشد (توجه داشته باشيد فروش مال موقوفه در موارد خاص و صرفاً بنا به شرايطي كه در قانون مقرراست مجاز مي­باشد.)
  5. بايع قدرت بر تسليم آنرا داشته باشد اگر بايع قدرت بر تسليم آنرا ندارد خود مشتري قادر به تَسَلُّم باشد.
  6. اگر مبيع عين معين است بايد در زمان عقد وجود داشته باشد.
  7. اگر مبيع كلي باشد بايد مقدار و جنس و وصف آن ذكر شود.
  8. اگر چيز معين به عنوان جنس خاصي فروخته شود و در واقع از آن  جنس نباشد بيع باطل است.
  9. اگر بيع از روي نمونه بعمل آيد در اينصورت بايد تمام مبيع مطابق نمونه تسليم شود والا مشتري مي­تواند عقد را فسخ نمايد.

نكته:  هرگاه چيزي كه برحسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود يا قرائن، دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد داخل در بيع است و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحاً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشند.

ماده 234 قانون مدني اقسام شرط را چنين بيان مي­كند : «شرط بر سه قسم است»

  1. شرط صفت: شرط صفت عبارت است از شرط راجع به كيفيت يا كميت مورد معامله.
  2. شرط نتيجه: شرط نتيجه آن است كه تحقق امري در خارج شرط شود.
  3. شرط فعل اثباتا يا نفيا: شرط فعل آن است كه اقدام يا عدم اقدام به فعلي بر يكي از متعاملين يا بر شخص خارجي شرط شود.

فرايند تحقق و ضمانت اجراي تخلف از شروط سه گانه متقاوت است: در صورت تخلف از «شرط صفت»، طبق مواد 235 و 410 قانوني مدني، كسي كه شرط به نفع اوست، حق فسخ دارد؛

ماده 235 قانوني مدني: ‌«هرگاه شرطي كه در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود كه آن صفت موجود نيست كسي كه شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت.» و ماده 410 قانون مدني نيز چنين مقرر كرده است:‌ «هرگاه كسي مالي را نديده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از ديدن اگر داراي اوصافي كه ذكر شده است نباشد مختار مي­شود كه بيع را فسخ كند يا به همان نحو كه هست قبول نمايد.»

ماده 236 قانون مدني درباره تحقق «شرط نتيجه چنين مقرر كرده است»: شرط نتيجه، در صورتي كه حصول آن نتيجه موقوف به سبب خاصي نباشد، آن نتيجه به نفس اشتراط حاصل مي­شود.» به عبارت ديگر، شرط نتيجه يا بلافاصله پس از توافق طرفين و اگر وابسته به سبب خاصي باشد به محض تحقق آن سبب، محقق مي­شود، يا در غير اين صورت دستيابي به نتيجه منتفي است و نيازي به اعلام فسخ نيست.

ضمانت اجراي تخلف از «شرط فعل» فرآيندي طولاني و گاه پيچيده دارد. مواد 237 تا 239 قانون مدني در اين خصوص چنين مقرر كرده است:

ماده 237: «هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتا يا نفيا، كسي كه ملزم به انجام شرط شده بايد آن را به جا بياورد و در صورت تخلف، طرف معامله مي تواند به حاكم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاي شرط بنمايد.»

ماده 238: هرگاه فعلي در ضمن عقد شرط شود ولي انجام آن به وسيله شخص ديگري مقدور باشد، حكم مي­تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم كند.»

ماده 238: «هرگاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

بنابراين، در صورت تخلف از شرط فعل، كسي كه شرط به نفع او بوده، ابتدا بايد از دادگاه، الزام متعهد به انجام شرط را درخواست كند. پس از اثبات غير ممكن بودن الزام متعهد، كسي كه شرط به نفع او بوده، ‌ميتواند به وسيله شخصي غير از متعهد، شرط را به انجام برساند و هزينه آن را از متعهد مطالبه كند. در صورت غير ممكن بودن اين دو راه حل (الزام متعهد – اجراي تعهد به خرج متعهد) آنگاه كسي كه شرط به نفع او بوده اين اختيار را خواهد داشت كه قرارداد را فسخ كند. اين اختيار فسخ همان « خيار تخلف از شرط» است. ماده 444 قانون مدني احكام خيار تخلف شرط را به مواد 234 الي 245 اين قانون ارجاع داده است.

اكنون لازم است، در كنار خيار تخلف شرط، چند اصطلاح حقوقي ديگر در همين زمينه را ياد آوري كنيم؛ نخست «خيار شرط» كه موضوع ماده 399 قانون مدني است. در اين ماده «خيار شرط» چنين تعريف شده است: «در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد.»

دوم: شرط انفساخ يا شرط فاسخ: طرفين قرارداد مي­توانند ضمانت اجراي انجام يا عدم انجام امري را، به صورت شرط نتيجه، انفساخ معامله و منحل شدن قرارداد، به محض تحقق آن امر، تعيين كنند؛ مثلا در قرارداد قيد شودكه اگر يكي از چكهاي ثمن در سر رسيد مقرر وصول نشد معامله منفسخ است. در اين صورت، نيازي به اعلام اراده مشروط له نيست و به محض رسيدن سر رسيد چك و صدور گواهي عدم پرداخت توسط بانك، ‌بدون اعلام فسخ از سوي مشروط له، معامله منفسخ مي­گردد. اين شرط را كه در قابل شرط نتيجه است، شرط فاسخ يا شرط انفساخ مي­گويند، اما اگر در قرارداد قيد شود كه در صورت عدم وصول وجه چك در سررسيد فروشنده حق فسخ دارد، اين شرط  فعل است و بر خلاف شرط نتيجه، نياز به اعلام اراده فروشنده دارد تا تكليف انحلال يا الزام به قرارداد مشخص شود.